Covid-19 e os impactos nos contratos de locação

COVID-19 E OS IMPACTOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
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Covid-19 e os impactos nos contratos de locação

As locações de imóveis são uma das maiores causas de incerteza na atual pandemia do Covid-19. Basta pensar no impacto na receita que será causado por medidas restritivas ao trânsito de pessoas, ou as recomendações de quarentena e isolamento social. Por exemplo, em Belo Horizonte, o Decreto municipal nº 17.304/2020 determina a suspensão, por tempo indeterminado, do funcionamento de boates, casas de shows,
shoppings centers, centros de comércio, academias, salões de beleza, bares, restaurantes e quaisquer outros estabelecimentos que aglomerem pessoas.

Nesse contexto, o pagamento de aluguel é uma das despesas que vêm gerando mais preocupação. Já se tem notícia de que as imobiliárias, os shopping centers e os proprietários de imóveis têm recebido pedidos de redução ou suspensão temporária do aluguel de inquilinos que temem não conseguir arcar com suas obrigações.

Neste cenário, é possível prever que a pandemia de coronavírus poderá ser considerada como hipótese de força maior, ou seja, ser reconhecida como um evento cujos efeitos não puderam ser evitados nem podem ser impedidos, nos termos do artigo 393 do Código Civil. Por ser imprevisível, o evento, em tese, não deverá gerar para os devedores a responsabilidade pelos prejuízos, salvo se houverem expressamente se responsabilizado por eles.

É bom lembrar que os contratos de locação de imóveis são considerados contratos de trato sucessivo. Nesse tipo de contrato, havendo alteração imprevisível das circunstâncias, que cause desequilíbrio entre as obrigações de cada parte, a parte prejudicada pode buscar a revisão, por aplicação da teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil. Também é possível que o desequilíbrio seja tão grande que torne o contrato excessivamente desproporcional. Nessa hipótese, a parte prejudicada
poderá pleitear a resolução do contrato, por aplicação da teoria da onerosidade excessiva prevista no artigo 478 do Código Civil. Nessa hipótese, o contrato se extinguirá sem cumprimento.

A realidade é que, neste momento, uma corrida desenfreada ao judiciário não necessariamente trará as soluções necessárias, considerando a urgência da situação. Ao menos por ora, é recomendável a tentativa de renegociação em busca do reequilíbrio econômico do contrato, com auxílio de especialistas, demonstrando a mudança das bases que envolveram a sua formação e consequente impossibilidade de adimplemento.

Caso isso não seja possível, procurar o Judiciário será o caminho a ser seguido, buscando as soluções jurídicas adequadas para que o problema não se prolongue no tempo. A equipe de Grebler Advogados está acompanhando de perto a evolução da pandemia e está disponível para esclarecer dúvidas sobre as repercussões jurídicas em seus negócios, assessorando com as medidas necessárias para a preservação de seus direitos e abrandamento de seus efeitos negativos sobre os negócios.

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