Extinção de condomínio: aprenda como fazer!

dissolução de condomínio
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A propriedade comum de bens que não podem ou que não foram fisicamente divididos é chamada de condomínio. Trata-se de uma situação bastante comum no direito, especialmente quando falamos de bens imóveis. O maior problema é quando os coproprietários discordam da destinação e do uso dos bens. Nesse caso, será necessário providenciar a extinção de condomínio.

Para saber mais como funciona o encerramento de uma propriedade comum, acompanhe este artigo!

COMO FUNCIONA A DIVISÃO DE PATRIMÔNIO COMUM?

É muito comum que várias pessoas compartilhem a propriedade de um mesmo bem, geralmente um imóvel. Isso pode acontecer com condomínios edilícios, em que as pessoas já compram uma parte de um prédio se comprometendo a continuar dividindo a propriedade de áreas comuns. Outro tipo de condomínio é o que ocorre em casos em que o bem é indivisível e compartilhado por várias pessoas em razão de:

●       casamento;

●       herança;

●       sociedade;

●       aquisição de uma parte de um bem para pagamento de dívida;

●       doação.

Assim, várias pessoas exercem o direito de propriedade integral do bem, com participação chamada de “parte ideal”, que serve para fins de documentação do percentual de cada proprietário no patrimônio. 

O problema é que nem sempre as pessoas concordam com a gestão de uma propriedade comum. Enquanto uns querem vender, outros preferem alugar, por exemplo. 

A insatisfação pode chegar a um nível de tensão suficiente para que não exista mais harmonia para o exercício da propriedade comum. Nesses casos, o que fazer? É o que veremos a seguir!

QUAIS SÃO AS ALTERNATIVAS PARA RESOLVER A QUESTÃO?

Os proprietários que compartilham um bem comum podem resolver seus conflitos de interesses de várias formas. É importante entender que cada tipo de solução tem seu custo, mas também benefícios. Na maioria das vezes, a busca por consenso é a opção mais rentável para os envolvidos.

ACORDO

Chegar a um consenso entre todos os envolvidos é a opção mais rápida e mais barata. As partes podem, de comum acordo, optar por várias alternativas, como:

●        vender o bem a um terceiro, recebendo o valor de sua participação pela venda;

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●       combinar a compra da parte ideal de quem está interessado em vender sua participação a um dos outros membros do condomínio;

●       analisar a possibilidade de utilizar o bem e dividir os lucros de um aluguel, caso percebam que não há probabilidade de concretizar uma boa venda.

Todas as alternativas de um acordo exigem o interesse dos envolvidos e um canal de diálogo. Se as partes não conseguem conversar entre si, nem tudo está perdido! Ainda há meios de solução antes de resolver partir para um processo.

MEDIAÇÃO

mediação é uma forma de solução de conflitos baseada no diálogo e na construção de uma solução que seja a melhor alternativa possível para todos os envolvidos. Ela é parecida com um acordo, mas acontece com o apoio de um mediador.

uso da mediação é muito interessante para evitar que o conflito vire um processo e para restabelecer a cordialidade nas negociações. As técnicas de negociação usadas na mediação são muito eficientes para identificar quais são as necessidades dos envolvidos, e ajudam a refletir de forma objetiva sobre as reais possibilidades do caso.

Com o apoio do mediador e o aconselhamento de seus advogados, as partes constroem juntas um plano para lidar com o problema. Podem tomar as mesmas decisões que tomariam por meio de um acordo, mas colocam isso em um documento, chamado termo de mediação, que tem a mesma validade legal que uma sentença. Caso o combinado seja descumprido, cabe à parte prejudicada exigir a realização do que foi inicialmente proposto, reduzindo bastante o tempo de discussão do caso em um processo judicial.

PROCESSO JUDICIAL

O processo judicial, no imaginário popular, é a solução de todo litígio. No entanto, deve ser utilizado com muita cautela. O processo pode tramitar por anos e o resultado da extinção de condomínio pode não ser a mais vantajosa para os envolvidos.

Se não houver alternativa a não ser fazer a extinção de condomínio pela via judicial, é muito importante buscar um advogado especializado no assunto, para obter bons resultados. 

Iniciado o processo, será realizado a avaliação judicial do bem por perito técnico especializado. Apurado o valor, o juiz dará aos demais condôminos o direito de preferência na adjudicação integral do bem ou na aquisição das partes ideais, pagando o valor da avaliação para o condômino discordante. O problema de verdade acontece quando ninguém se interessa em comprar a parte dos demais, com a ida do bem a leilão.

A venda em leilão judicial é perigosa porque o valor de avaliação não representa o preço obrigatório de venda. Caso não haja interessados em comprar o bem pelo preço da avaliação, é concedido desconto para os leilões seguintes e o arrematante pode adquirir o bem com até 50% de desconto. Depois de todo o esforço, desgaste e despesas, ainda é possível ter um proveito econômico líquido muito baixo.

COMO LIDAR COM UM CONFLITO EM UM BEM COMUM?

Os conflitos de extinção de condomínio são muito delicados. Envolvem o histórico das partes, conflitos de interesses e questões que nem sempre têm relação com o direito de propriedade puro e simples. Para lidar com a complexidade da questão, é essencial contar com o auxílio de advogados preparados.

Um bom advogado conduz todo o procedimento, inclusive no acordo e na mediação, objetivando o melhor proveito econômico. Ele aconselha o cliente, busca alternativas e nunca desiste de encontrar um consenso entre os envolvidos. A postura irredutível numa extinção de condomínio é uma estratégia arriscada e com baixo retorno.

A extinção de condomínio envolve muitos fatores, mas com a condução correta do caso a solução é muito satisfatória. É importante contar com a assessoria jurídica adequada para pensar sobre a questão, evitando piorar a situação dos envolvidos, aumentando os ganhos de todos.

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