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ARTIGOS

É possível reduzir o prejuízo com o tombamento de um imóvel?
16/08/2013

O tombamento constitui uma decisão do Poder Público que visa à preservação de um bem que tenha valor cultural, artístico ou histórico ligado à memória da coletividade. Em Portugal, o primeiro tombamento se deu através de um alvará expedido em 1721, no qual o Rei Dom João V determinou que não se destruíssem “os monumentos antigos e que se podiam descobrir no Reino, dos tempos em que nele dominaram os fenícios, gregos, romanos, godos e arábios.

No Brasil, a primeira notícia de decisão de preservação se deu em 1742, quando o Vice-rei do Brasil e Conde das Galvêas, André de Melo e Castro, remeteu correspondência ao Governador da Capitania de Pernambuco, na qual questionava a transformação em quartel militar do Palácio das Duas Torres, que servira de residência a Maurício de Nassau. A preocupação com a conservação da memória é o principal fundamento desta correspondência, pois, segundo o Vice-rei, entregar o palácio ao “uso violento e pouco cuidadoso dos soldados” significaria arruiná-lo juntamente com “uma memória que mudamente estava recomendando à posteridade as ilustres e famosas ações que obraram os Portugueses na Restauração dessa Capitania”.

A carta não comoveu os pernambucanos e o palácio foi demolido ainda no século XVIII. 

Nos tempos atuais, a idéia de preservação da memória já se encontra mais consolidada e – apesar de às vezes o lamentável descaso do Poder Público levar o patrimônio histórico a se deteriorar – medidas jurídicas de conservação são cada vez mais frequentes.

O grande problema surge com a conservação de bens particulares. Os proprietários de imóveis, em regra, se desesperam quando recebem a notícia de que um bem foi tombado. Imóvel tombado, afinal, é sinônimo de obrigação de conservação, sem ajuda financeira do ente público que determinou o tombamento, e dificuldade para vender. Para a maioria, e não sem razão, o tombamento representa apenas ônus, sem nenhum bônus.

Contudo, é possível reduzir o prejuízo que o tombamento acarreta. A legislação prevê algumas maneiras de indenizar o proprietário do bem tombado, sem que seja necessário buscar a via judicial.

Em Belo Horizonte, os bens tombados podem ser isentos de IPTU. Comprovando que o bem se encontra em bom estado de conservação, o proprietário pode anualmente pleitear à Prefeitura Municipal que seja isento deste imposto.

Além disso, e com maior potencial de lucro, a lei municipal prevê a possibilidade de transferência do direito de construir. Para isso, foram criadas as chamadas Unidades de Transferência do Direito de Construir (UTDC), uma espécie de moeda própria do mercado de bens tombados. 

Quando o imóvel é tombado, o proprietário perde o direito de construir naquele terreno, uma vez que é necessária a conservação do imóvel. Sendo assim, ele passa a ter o direito de construir em outro local. O Poder Público, em compensação, lhe concede algumas UTCD. Com isso, o proprietário pode negociar essas unidades com alguma construtora que, se as adquirir, é autorizada a construir imóveis até 20% maiores.

No caso de Belo Horizonte, o adquirente do direito de construir só pode utilizá-lo, conforme o caso, nas imediações do imóvel tombado ou em zonas de desenvolvimento urbano delimitadas pela Prefeitura, que dispõe deste instrumento para direcionar o desenvolvimento da cidade.
 
Por Eduardo Mohallem - Advogado do Contencioso, Arbitragem e Direito Imobiliário. 

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