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ARTIGOS

A importância do contrato nas operações “Built to Suit”
28/03/2013


A regulamentação dos contratos denominados “built to suit” pela Lei nº 12.744/12, que alterou a Lei do Inquilinato - Lei nº 8.245/91 - ocorreu em momento oportuno no cenário brasileiro.

Nessa modalidade de contratação, o contratado/locador se compromete a adquirir e construir imóvel que contenha as especificidades previamente solicitadas pelo contratante/locatário. Em outras palavras, é um contrato pelo qual uma das partes constrói e aluga um imóvel direcionado para atender às necessidades da outra parte.

Até a recente regulamentação legislativa, o contrato “buit to suit” era definido como atípico (aquele que não é disciplinado expressamente em lei), razão pela qual doutrina e jurisprudência desempenharam importante papel na interpretação desses contratos, que até então não tinham regra própria. O entendimento era de que, considerando a natureza específica de tal contrato, no qual figuram obrigações e conceitos que vão além da relação locatícia, aplicava-se lhe o regime das obrigações disciplinado pelo Código Civil, em caráter subsidiário, naquilo que não conflitasse com a Lei do Inquilinato.

A partir dessa premissa, a jurisprudência firmou entendimento em relação a duas questões fundamentais: (i) a não aplicabilidade da Ação Revisional de Aluguel; e (ii) a impossibilidade de devolução antecipada do imóvel por parte do contratante/locatário.

Como o contratado/locador faz investimentos consideráveis, tanto na aquisição do imóvel como na construção da sua estrutura física de acordo com as requisições do contratante/locatário, o prazo do contrato e o valor do aluguel são cuidadosamente avaliados e arbitrados pelas partes envolvidas com vistas a equilibrar a relação contratual. Seguindo esta lógica, deve-se garantir ao contratado/locador que não haverá alteração no valor do aluguel ou no prazo do contrato que venha a desequilibrar a relação comercial entre as partes, em total desprezo às tratativas negociais iniciais, evitando-se que o contrato “built to suit” perca seu objeto.

A promulgação da Lei 12.744/12 consagrou esse entendimento, porém com uma lógica um pouco diferente: ao invés de afastar a possibilidade de Ação Revisional de Aluguel e devolução antecipada do imóvel, permitiu que tais questões sejam decididas de comum acordo entre as partes.

Neste sentido, o parágrafo primeiro do artigo 54-A da Lei 8.245/91 afirma que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis(...).” O vocábulo “poderá” indica que tal renúncia constitui uma faculdade das partes. Portanto, eventual omissão desta questão no contrato pode ter um resultado indesejado para o contratado/locador, que vai contra a natureza do negócio: o ajuizamento legítimo de Ação Revisional de Aluguel pelo contratante/locatário.

O parágrafo segundo do mesmo artigo, por sua vez, altera por completo o entendimento anteriormente consolidado, que vedava a devolução antecipada do imóvel pelo contratante. Atualmente a referida devolução é permitida com o pagamento da multa respectiva, que não poderá exceder “a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”

Deste modo, deve-se conferir especial atenção quanto à definição da forma de cálculo do valor da multa rescisória. Não basta estabelecer que a multa seja a soma dos aluguéis a receber, deve ser estipulada a forma de apuração desses valores, tendo em vista que a vigência desse tipo de contrato costuma ser longa – em torno de 15 anos.

Na prática, a fixação da multa no valor máximo permitido pela Lei quase inviabiliza a devolução antecipada do imóvel por parte do contratante/locatário, conferindo maior segurança ao contratado/locador.

Assim é que, após a edição da nova lei, a elaboração de um contrato “built to suit” de forma cuidadosa e detalhada passa a ter ainda mais importância, tendo em vista as drásticas consequências que eventuais omissões podem causar aos contratantes, que são livres para disciplinar seus respectivos direitos e obrigações, dentro dos limites impostos pela legislação aplicável. Com efeito, o próprio caput do artigo 54-A consagra a autonomia da vontade das partes ao afirmar que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo(...)”.

Os benefícios desse tipo de contrato são diversos para ambas as partes. Desde ganhos tributários referentes a questões contábeis, a até mesmo a circulação de títulos no mercado de derivativos.

Porém, ressalte-se que existem novas questões a serem enfrentadas pela jurisprudência, notadamente aquelas relacionadas ao limite da autonomia da vontade das partes acima referido, já que o artigo 54-A dispõe que, além da vontade das partes, também prevalecerão “as disposições procedimentais previstas nessa Lei.”. Deste modo, será inevitável o surgimento de dúvidas de interpretação da nova lei, o que deverá ser objeto de debate nos foros apropriados, na medida em que aparecerem.

Certo é que o único modo de se conferir previsibilidade e segurança jurídica aos contratantes é por meio da preparação detalhada do contrato, para que represente fielmente as condições negociadas pelas partes envolvidas. Tal postura, com atenção às novas regras introduzidas na Lei aqui relatadas, é o caminho a ser traçado para o sucesso do negócio que vier a ser implementado mediante a utilização dos contratos “buit to suit”, que se apresenta como importante ferramenta para o mercado imobiliário e corporativo.

Por Gabriel Lemos Badaró - Advogado da área de Fusões e Aquisições, Direito Societário e Planejamento Sucessório

- Artigo publicado no jornal Hoje em Dia em 07/02/2013 no Caderno Opinião.


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